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힐스테이트 청계 센트럴, 황학동 주거용 오피스텔과 상가 공급안내

수도권 및 서울 그리고 각 지역까지 조정지역에 포함되면서 새로운 모델에 대한 관심이 올라가고 있다. 이에 힐스테이트 청계 센트럴은 가장 주목받고 있는 프로젝트다. 서울의 중심을 한걸음에 누리는 올인원 라이프의 시작을 만날 수 있는 당 사업지는 중구 황학동 1229번지 외 신축 개발 사업으로 오피스텔과 근린 생활 시설로 구성된다. 단지 규모는 지하 6층에서부터 지상 20층까지이며 지하 6층에서 지하 1층까지는 주차장으로 총 430대 주차를 해 볼 수 있는 공간이 설계되며, 지하 1층에서부터 지상 2층까지는 근린생활시설, 지상 3층부터 지상 20층까지는 업무 시설로 설계 된다. 오피스텔 522실과 근린생활 시설이 B1~2F로 구성되는 당 사업지에 집중해 보길 바란다.

해당 현장은 지난 21년 동안 다채로운 환경 속에서 완벽한 성공 경험으로 분양을 성공적으로 이루어낸 씨엘케이 주식회사를 통해 추진된다. 해당 시공사는 광교중앙역 SK뷰를 비롯해 과천 위버필드, 서초 아이파크, 논현 아이파크, 힐스테이트 청량리역, 영종 이편한세상, 별내 아이파크 스위트 등 풍부한 시공 사례를 갖추고 있는 곳이자 특화된 설계를 도입해 특별한 공간을 창조하고 있는 업체이다. 풍부한 시공 노하우를 갖추고 있는 해당 시공사에서 완성되는 당 사업지는 2020년 서울 공급 오피스텔 청약의 최고 경쟁률을 자랑하고 있는 힐스테이트의 브랜드 파워를 느낄 수 있는 곳이자 반경 500미터 내에 2호선과 6호선 신당역 및 6호선 동묘앞역까지 접근성 양호한 트리플 역세권의 프리미엄을 누릴 수 있다.

또한 원룸 과잉 공급 시장에서 희소성 높은 1.5룸과 투룸으로 구성되는 오피스텔이라는 장점도 있으며, 중심업무지구 CBD권역과 인접한 직주 근접 오피스텔이라는 메리트도 있다. 특히 해당 프로젝트는 저금리 시대에 주택규제까지 강화되면서 관심이 집중되고 있다. 여기에 더해 임대차 3번 시행 후 아파트 전세가 고공 행진을 기록하고 있는 부동산 시장 속에서 주거 대체 모델인 해당 프로젝트는 매력적이다. 힐스테이트 청계 센트럴의 입지 환경부터 살펴보면 교통과 생활, 교육, 풍부한 수요까지 완벽하다는 것을 확인해 볼 수 있다.

지하철 신당역 2,6호선과 동묘앞역 1,6호선이 바로 앞에 위치해 있어 트리플 역세권으로서의 장점을 확인해 볼 수 있으며, 마장로변 인접으로 인하여 타 지역 어디든지 빠르고 쉽게 이동해 볼 수 있다. 탄탄하게 마련되어 있는 생활 환경도 매력적이다. 반경 일킬로미터 내에는 이마트를 비롯해 중앙시장 등 생활 편의 인프라가 기존에 형성되어 있으며 사업지 주변에는 대한민국 대표 리빙 문화 상권도 형성되어 있다. 아이들을 교육 시키기에도 적합한 입지 조건을 선보이고 있다는 점도 특징이다. 반경 일킬로미터 이내에는 광희초등학교와 신당초등학교, 숭신초등학교, 대광중학교, 성동고등학교 등이 자리하고 있어 안전한 교육이 가능하다.

힐스테이트 청계 센트럴의 가장 큰 매력은 풍부한 수요다. 서울시 중심 업무 지구 CBD권역과 인접한 전통적 직주근접 권역으로서 평화시장과 DDP등 종합상권이 밀집되어 있고 인근 관공서와 대학교 등도 인접해 있어 확실한 배후 수요를 확인해 볼 수 있다. 수요가 풍성한 것에 비해 중구 입주 5년 이하 비율이 12.9퍼센트이며, 최근 5년 동안 중구 내 분양 물량은 서울의 0.6퍼센트로 당 사업지에 대한 기대감이 높을 수 밖에 없다. 당 프로젝트가 들어서는 중구는 인구의 약 70퍼센트가 동측에 밀집되어 있어 생활 인프라 시설이 매우 양호한 편에 속한다.

특히 황학동 주거용 오피스텔은 중구 동측 황학동에 위치해 있어 중심 주거 지역으로 손꼽힌다. 반경 500미터 안 지하철 2,6호선 신당역 및 6호선 동묘앞역에 위치한 사업지로서 트리플 역세권의 매력을 느낄 수 있다는 것과 동시에 신당동 패션거리, 동대문 쇼핑몰 등 중심 상업지역과도 인접해 있다는 특징이 있다. 해당 사업지에 입주를 하게 되면 광희초등학교로 배정도며 도보로 8분대면 도착 가능해 아이들의 안전한 등하굣길을 예상해 볼 수 있다. 중학교는 약 800미터 내에 한양 중학교가 자리하고 있고, 도보로 9분이면 성동고등학교에도 도착 가능하다.

대학교 학군도 탄탄하게 구축되어 있다. 반경 이킬로미터 이내에는 동국대학교와 홍익대학교 대학로 캠퍼스, 한국방송통신대학도 자리하고 있으며 반경 5킬로미터 이내에는 경희대학교와 고려대학교, 시립대학교, 카이스트 서울 캠퍼스 등이 있어 확실한 교육 프리미엄을 누릴 수 있다. 도보로 10분 이내에 1호선 6호선 신당역 및 6호선 동묘앞역까지 이동이 가능하고, 1호선 환승과 서울역 KTX 접근성도 양호해 우수한 광역 교통망이 보유되어 있다는 것도 확인해 볼 수 있다. 인근에는 재래시장과 공원 등이 다수 인접해 있어 도보를 통해 이용 가능하며 주방가구거리, 떡볶이 골목, 중고가구단지 등 특화 거리와 광장시장, 풍물시장, 평화시장도 근거리에 있어 만족스러운 생활인프라를 누려 볼 수 있다. 더불어 동대문역사문화공원과 이마트 청계점, 동대문 쇼핑타운도 가까워 편리한 이용이 가능하다.

힐스테이트 청계 센트럴 황학동 주거용 오피스텔이 주목받는 가장 큰 이유는 현재 부동산 시장과 연결해서 확인해 볼 수 있다. 한국은행 기준 금리는 현재 0퍼센트대를 지속하고 있으며 주택 규제도 강화되고 있다. 이는 시장 안 유동자금 증가의 특징을 나타내고 있으며, 여기에 더해 임대차 3법 등에 의한 전세 물건이 전무하며 전세가가 고공행진 함에 따라 준주택 풍선 효과 혜택에 이목이 집중되고 있다. 투자 수요 차단을 목적으로 강도 높은 규제가 발표되어 주택 시장 위축은 불가피한 상황이라고 전망해 볼 수 있다. 이러한 이유들로 인해 2020년 오피스텔 거래량은 전년도와 비교를 해 보았을 때 약 50퍼센트 수준으로 증가했다. 아파트 규제 강화에 따른 대체 모델로 주거형 오피스텔의 선호도가 증가했다고 평가해 볼 수 있다.

기존 발표된 정부의 주택규제 집중은 오피스텔 반사이익으로 매매가 지수 상승을 보여주고 있으며 과거대비 평균 수익률은 감소하였지만 그럼에도 불구하고 4.8퍼센트 수준의 높은 임대 수익률을 유지할 수 있다는 장점도 있어 앞으로 더 많은 수요가 몰릴 것으로 예측되고 있다. 최근 서울 및 수도권 오피스텔은 주거형 오피스텔 상품이 약 44퍼센트의 비중을 차지하고 있고, 해당 프로젝트 또한 오피스텔 시장 트렌드에 순응하는 구성으로 만족스러운 라이프를 완성해 볼 수 있다. 해당 프로젝트는 선호도 높은 분리형 1.5룸이 주력 모델이며, 투룸이 216실로 구성되어 있다. 실수요 및 최신 트렌드 평면을 반영해 분리형 구조로 설계된다. 1~2인 세대 및 신혼부부들이 거주하기에 적하다는 특징이 있다.

오피스텔 구성도 만족도가 높지만, 상가 시설 역시 매력적이라고 할 수 있다. 당 사업지 주변에는 20대에서 50대 사이의 거주자 비중이 높고 서울시 자치구별 사업체 두번째 규모로 종사자수는 약 39만명이며, 대형 재래시장 및 관광 특구 동대문 패션타운 인접으로 인해 지역수요 뿐만 아니라 전국 단위의 상가 이용 배후 수요를 보유하고 있는 대규모 상권이기도 하다. 광장시장과 방상시장, 중부시장 등 대규모 재래시장 상권이자, 약 4,500여개의 점포가 모여 있으며, 사업지 권역 특수 목적형 상권도 형성되어 있어 더욱 풍성한 수요가 발생할 것으로 예상 된다. 특히 당 사업지는 황학동 주방가구 거리 및 왕십리 가구 단지가 인접해 있다. 도 소매점으로 편중된 입점 상가로 인하여 F&B가 다소 부족해 당 프로젝트 입점 시 경쟁력은 더욱 높을 것으로 전망된다.

힐스테이트 청계 센트럴을 기준으로 하였을 때 반경 500미터 내 상권 분석 결과 신규 입점 상가의 평균 생존 기간은 5년 이상으로 매우 안정적인 상권을 형성하고 있으며, 상권을 주로 이용하는 연령대인 30대를 타켓으로 이에 맞는 다양한 MD가 구성될 것으로 보인다. 로우래빗플로우에는 글로벌 도시락 전문점 1위 업체인 스노우팍스가 들어서며, 청담동에 본점을 둔 동물병원 이리온과 국내 대표 드럭스토어인 올리브영이 예정되어 있다. 지상 1층에는 오픈테라스 형식 매장의 카페 봉수아가 들어서며, 여섯개 이상 업체가 입점할 수 있는 공유 주방인 고스트키친과 수제피자 판매로 이슈화 되고 있는 클랩피자, 미국 최대의 주방용품 전문기업인 포터리반 등이 설계될 예정이다. 지상 2층에는 건강한 뷰티 라이프 스타일을 즐길 수 있는 뷰티 그로서리와 샐러드 전문점인 스윗밸런스 등이 자리할 것으로 보인다. 해당 상가는 사업지 남측 중앙시장 입구가 인접해 있어 도보 이용자의 접근성이 양호하다는 특징이 있으며 유동인구도 흡수해 볼 수 있다.

또한 소폭으로 1~2인 가구가 증가하고 있는 추세이기 때문에 해당 인구도 흡수해 볼 수 있을 것으로 예상되며, 20대에서 50대 사이의 거주자 비중이 높다는 특징도 있어 폭 넓은 연령층을 고려한 엠디 계획에 따라 고정수요 고객 확보가 이루어질 수 있을 것으로 보인다. 상권별 임대 시세의 경우 특화 상권과 역세권 상권 단지내 상가 순서이며, 사업지 인근의 임대 수익률 3퍼센트 적용 환산 분양가는 평당 8,013에서 10,135만원 수준이다. 최근 서울 중구 기존 분양 상업 시설 두개 프로젝트 분양가를 확인해 보면 1층 점포 기준 충무로 스위트엠은 3.3 제곱미터 당 120,644천원을 기록하고 있으며 한양립스 이노와이즈는 평당 90,422천원에 형성되어 있다.

상가 또한 부동산 시장 변화로 인하여 주목 받고 있는 물건 중 하나다. 수익형 부동산에 대한 관심이 높아짐에 따라 힐스테이트 청계 센트럴과 같은 모델들은 지속적으로 상승세를 탈 것으로 전망된다. 특히 7.10 대책에 따라서 주거용 오피스텔 취득 시 주택으로 간주되며 상가 풍선 효과가 더욱 기대되고 있다. 상업시설의 고공행진은 앞으로도 이어질 전망이다. 올해 1월부터 7월까지 오피스텔을 제외한 전국 상업 및 업무용 부동산 거래 건수는 구만 육천건 이상으로 지난해 동일한 기간과 비교를 하였을 때 약 9.01퍼센트 증가한 모습을 확인해 볼 수 있다.

특히 올해 7월달에는 전국 상업 업무용 부동산 거래 건수가 1만 8천여건 이상으로 기록되었으며 2018년 3월 이후 1년 4개월만에 최대치를 기록했다고 해도 과언이 아니다. 정부의 부동산 규제가 주택 및 오피스텔에 집중되었다는 점과 저금리 기조가 이어지는 것 역시 상업시설 분양 호조에 영향을 미친 것으로 분석되고 있다. 상업 시설의 투자 수익률은 2.26퍼센트에서 최대 2.72퍼센트로 나타났으며, 1년으로 환산했을 시에는 예적금 상품에서 만날 수 있는 금리보다 두배가량 높아 해당 모델에 대한 기대감은 높을 수 밖에 없다.

오피스텔과 상업시설 모두가 다 제공되는 힐스테이트 청계 센트럴은 현재 같은 부동산 시장 속에서 가장 완벽한 모델이라고 할 수 있다. 완벽한 트리플 교통망과 함께 풍부한 수요까지 갖추고 있으며 실거주를 목적으로 해도 만족스러운 주거 공간을 확인해 볼 수 있고, 투자 모델로 선택을 해도 프리미엄을 누릴 수 있는 현장이다. 변화하는 시장 상황 속에서 안정적인 프로젝트를 선택하고자 한다면 해당 현장에 주목해 보자.





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